Compraventa de hoteles: ¿Qué tener en cuenta?

Compraventa de hoteles: ¿Qué tener en cuenta?

Compraventa de hoteles: cuando se hace sin prisas, la compraventa de un hotel puede ser un buen negocio tanto para el vendedor como para el comprador. Sin embargo, hay muchos aspectos que pueden traer consigo más de un quebradero de cabeza. Cuestiones que si no se analizan minuciosamente pueden llegar a afectar considerablemente a la rentabilidad de la operación, convirtiendo lo que en un primer momento puede parecer un negocio redondo en una auténtica ruina.

Es cierto que no el enfoque no será el mismo si estamos comprando un establecimiento hotelero como tal con sus instalaciones correspondientes que si lo que adquirimos es la sociedad del negocio. En este último caso, aunque podemos encontrarnos con muchas ventajas como la subrogación de los derechos, licencias y contratos que ya tuviera el hotel, también supone un mayor riesgo, pues también tendremos que hacernos cargo de las obligaciones que esta vía conlleva.

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¿Qué factores se deben tener en cuenta en la compraventa de hoteles?

Algunos de los elementos que deben analizarse al detalle dentro del marco de una operación de compraventa de hoteles son los siguientes:

1. Contratos laborales y cotizaciones a la Seguridad Social: el negocio hotelero requiere de una gran cantidad de mano de obra para ser productivo. Por este motivo, gran parte del gasto de cualquier negocio hotelero es la de gastos de personal. Por tanto, el análisis de la adecuación a Derecho de los contratos laborales, que se ha cotizado correctamente por los empleados y el cumplimiento de los convenios colectivos aplicables es uno de los aspectos fundamentales a tener en cuenta en una operación de compraventa de hoteles.

   Además, en el caso de que no se quiera continuar con la misma dirección del hotel y de quiera cambiar parte de la plantilla o ajustarla, es importante que se calculen las indemnizaciones laborales que esto conlleva.

2. Derecho administrativo: además de la comprobación y la vigencia de la licencia de apertura del establecimiento, será necesario tener en cuenta que el cambio de titularidad del hotel no suponga la pérdida de ciertas ayudas o subvenciones públicas. Siendo fundamental constatar que no hay ninguna contingencia urbanística que perjudique al hotel y que pueda dar lugar a graves problemas, desde importantes sanciones a una orden de derribo.

   Por ejemplo, en hoteles ubicados en primera línea de playa, otra de las cuestiones que no deben ser pasadas por alto es la Ley de Costas, lo que tiene que certificarse mediante el correspondiente certificado de titularidad emitido por dicho organismo público.

3. Contratos con turoperadores, proveedores y suministradores: Los contratos firmados con las agencias mayoristas no sólo tienen que ser estudiados por el departamento comercial de la empresa compradora, sino que su duración, retribución, deberes y estipulaciones potencialmente peligrosas tienen que ser objeto de análisis legal. En este sentido, también tienen que analizarse detalladamente los contratos realizados con los proveedores y suministradores, incluyendo los de los proveedores financieros (bancos) y lo contratos de este tipo en los que vaya a subrogarse el comprador del hotel (créditos, préstamos, leasing, factoring, renting, etc).
4. Derechos de propiedad industrial: lo que se debe comprobar básicamente en este punto es que la marca o marcas que se adquieran se encuentren inscritas a nombre del vendedor y no hayan caducado. Al igual que los dominios de Internet desde los que se explote el hotel comercialmente.
5. Litigios y procedimientos administrativos en curso: cualquier litigio en proceso, incluso en fase prejudicial, tiene que ser estudiado de manera exhaustiva, ya que su resultado, si es de la cuantía suficiente, pueda perjudicar a la viabilidad de la compra. Y lo mismo con los posibles procedimientos administrativos que hayan sido incoados, se encuentren en la fase en la que se encuentren. No hay que olvidar que el negocio hotelero es una actividad muy regulada en la que participan diferentes administraciones que pueden ejercer su potestad sancionadora: Agencia de Protección de Datos, Cuerpos de Inspección de Sanidad o Turismo, Agencia Tributaria, etc.

Así pues, para garantizar el éxito de la operación de compraventa de un hotel, es fundamental realizar un estudio técnico y legal de todos los detalles de la transacción, desde el inicio de la redacción de las disposiciones de los términos de la LOI para seguir con la comprobación de las cuestiones fiscales, mercantiles, laborales, inmobiliarias y financieras con el objetivo de encontrar las posibles contingencias que puedan conllevar desagradables sorpresas en el futuro y que puedan perjudicar al precio, a las garantías del procedimiento y a la negociación del contrato de compraventa y documentos relacionado.

En este tipo de operaciones es fundamental que el comprador se haga cargo de las contingencias implícitas, sobre todo en el terreno de los laboral por la antigüedad de los empleados, así como por la necesidad de acondicionar el establecimiento en base a la categoría hotelera con la que cuenta en el momento de la compra y que requiere una inversión para su cumplimiento después de la adquisición.

Además, es necesario hacer hincapié en el análisis de lo que respecta a la subrogación del contrato, sobre todo si existe un operador o gestor del negocio en el establecimiento, especialmente en los casos de rescisión del contrato y los posibles efectos económicos que puedan derivarse de ello en el futuro.

Por esta razón, es esencial contar con una visión global 360º de la transacción en su conjunto con el fin de poder sacar el mayor rendimiento de la operación y reflejar en los documentos del contrato todas las cuestiones polémicas que se hayan podido encontrar o que no puedan reclamarse durante el periodo de garantía del contrato o en su defecto por ley. En este sentido, siempre es recomendable contar con el asesoramiento y la gestión de toda la operación por parte de profesionales cualificados y con experiencia en este tipo de operaciones, de modo que puedan marcar el camino a seguir y advertir sobre posibles contratiempos que puedan surgir hasta que terminen las garantías concedidas durante el periodo de vigencia del contrato.